Metodika a cenová mapa nájemného bytů v ČR

1.2

Metodika a cenová mapa nájemného bytů v ČR

MMR ČR

V souladu se ZOM a vyhláškou je cenová mapa nájemného bytů v ČR založena na dvou modelových přístupech ocenění:

• Model A – aplikace hedonického modelu

• Model B – aplikace ceny zjištěné

Modelem pro určení odhadu tržní hodnoty nájemného a koeficientu nájemného bytů je model A, tedy se jedná o model výchozí, na jehož základě bude vždy určena základní jednotka cenové mapy. Model A pracuje s nabídkovými cenami nájemného bytů, které byly ve stanoveném období pravděpodobně pronajaty (podrobněji viz kapitola 3).

Model B je používán jako kontrolní model, kdy za pomoci určené ceny zjištěné je vypočtena výnosová míra z odhadnuté tržní hodnoty nájemného. Vývoj výše této výnosové míry z nájemného bude sledován v čase a bude sloužit pro případné upozornění, že odhadnutá tržní hodnota nájemného může být v konkrétním případě postavena na datech, která jsou z nějakého důvodu nevhodná. Účelem modelu B je tedy poskytnout údaje využitelné pro kontrolu, zda analýza a vyhodnocení realizované v modelu A pracuje s korektními daty a poskytuje relevantní údaje (podrobněji viz kapitola 3). 

 NahoruÚzemní jednotka

Jako územní jednotka, pro kterou je v CMNB určován odhad tržní hodnoty nájemného, tj. částka, za kterou by mělo být na trhu poskytováno nájemní bydlení (viz výše definice tržní hodnoty), je vnímána obec s výjimkou obcí s rozšířenou působností¹ (dále též "ORP") a obce Praha, kde je územní jednotkou katastrální území. Počet územních jednotek, pro které je v CMNB odhadnuta tržní hodnota nájemného referenčního bytu k 1. 1. 2024, je 7 630, z toho je 6 048 obcí a 1 582 katastrálních území. Počet územních jednotek, pro které není v CMNB odhadnuta tržní hodnota nájemného referenčního bytu k 1. 1. 2024, jsou 4 – jedná se o území vojenských újezdů (tj. vojenský újezd Březina, Boletice, Libavá a Hradiště). 

Velikost územní jednotky popsaná v předchozím odstavci byla zvolena proto, že aktuálně neexistují plošně data, která by umožnila vyšší detail cenové mapy. Cílem ovšem je nalezení metodologie práce s daty i samotného sběru dat, která umožní vyšší územní detail cenové mapy. Dnes pohlížíme na celou územní jednotku jako na území pro potřeby oceňování s identickými vlastnostmi.

 NahoruDefinice referenčního bytu a novostavby referenčního bytu

Klíčovým vstupním parametrem CMNB je definování tzv. referenčního bytu a novostavby referenčního bytu. Byt je jeden z nejvíce heterogenních statků, což z něj činí velmi komplikovaně ocenitelnou entitu. Byty se liší svým stářím, materiálem, ze kterého jsou postaveny, vybaveností, velikostí, počtem pokojů a mnoha dalšími parametry. S ohledem na variabilitu nájemního bytového fondu v ČR byl zpracovatelem pro potřeby CMNB vymezen standardizovaný typ bytu, tzv. referenční byt.  

Za referenční byt se pro účely CMNB považuje nezařízený byt z cihelného zdiva, příp. z vyzdívané monolitické konstrukce, ve stáří cca 20 let, o standardizované velikosti příslušné velikostní kategorie s odpovídající velikostí obytných místností, bez balkonu, terasy, garáže/garážového stání, parkovací plochy, bezbariérového přístupu a dalšího vybavení, udržovaný, v dobrém až velmi dobrém stavebně technickém stavu. Standardizované velikosti velikostních kategorií referenčního bytu budou definovány vždy k datu zpracování cenové mapy na základě mediánu výměr bytů nabízených k pronájmu v každém kraji za řešené období v členění dle stanovených rozmezí velikostí² nabízených bytů k pronájmu:

1. velikostní kategorie: od 16 m² do 45 m² – odpovídá zhruba 1 pokoji v bytě – tedy do tvorby mapy vstupují většinově byty 1+kk, 1+1,
2. velikostní kategorie: od 40 m² do 70 m² – odpovídá zhruba 2 pokojům v bytě – tedy do tvorby mapy vstupují většinově byty 2+kk, 2+1,
3. velikostní kategorie: od 60 m² do 90 m² – odpovídá zhruba 3 pokojům v bytě – tedy do tvorby mapy vstupují většinově byty 3+kk, 3+1,
4. velikostní kategorie: od 75 m² do 90 m² – odpovídá zhruba 4 pokojům v bytě – tedy do tvorby mapy vstupují většinově byty 4+kk, 4+1.

Zpracovatel si je vědom skutečnosti, že se mohou v daných velikostních kategoriích vyskytovat i jiné počty pokojů, než je uvedeno, nicméně uvažované standardizované velikosti jsou dány statistickým vyhodnocením dat v návaznosti…