1.2.1
Nabídková cena nájemného bytů
MMR ČR
Cenová mapa popisuje území České republiky prostřednictvím odhadu vycházejícího z nabídkových cen nájemného bytů, které byly ve stanoveném období pravděpodobně pronajaty, tj. nájemní vztah byl s největší pravděpodobností realizován za nabízené (požadované) nájemné. Pro potřeby CMNB je za realizované nabízené nájemné považováno nájemné uváděné v inzerátech v době stažení z realitní inzerce. To např. znamená, že inzeráty, u kterých v čase požadované nájemné klesalo či naopak vzrůstalo, nebo které byly inzerovány relativně dlouho, do analýzy vstupují až v momentě jejich stažení z inzerce (v případě jejich dlouhodobého umístnění v inzerci dokonce vůbec), čímž je do určité míry zajištěna objektivita uváděných údajů o výši nájemného. Nabídková cena nájemného je odhadem toho, v jaké cenové relaci jsou aktuálně na trhu byty pronajímány, resp. je modelovým předpokladem, za kolik by se měly byty v daném čase a místě pronajímat.
Data o nabídkových cenách nájemného bytů a další informace o nabízených nemovitých věcech z realitní inzerce zajišťuje pro potřeby CMNB zpracovatel. Sběr dat je proveden metodou web scrapingu a je realizován alespoň jedenkrát denně, čímž dochází k tvorbě unikátního souboru informací o nemovitých věcech, které vstupují na trh s nájemním bydlením. Kromě požadovaného nájemného je v nich obsaženo i mnoho zásadních a cenotvorných informací o konkrétní nemovité věci, jako je lokalita, plocha bytu, počet místností apod. Jde tedy o zásadní faktory ovlivňující výslednou cenu nájemného, kterou je nájemce ochoten zaplatit.
Nabídková cena nájmu bytu na trhu vykazuje značný rozptyl, stejně jakož i parametry nabízených nemovitých věcí. Přesto lze u celé řady územních jednotek spatřovat velmi podobnou křivku cenových hladin nájemného pro určitou velikostní kategorii bytu – viz následující grafy.
Obr. č. 1: Hodnotové rozložení cenové hladiny
Jak je patrné ze shora uvedených příkladů, cena nabízených nájmů bytů se ve vysoké míře vyskytuje v uzavřeném shluku, a dále je vždy určitý menší výskyt hodnot lehce se vychylujících z mediánu a dále extrémů, které budou vždy v rámci čištění dat čištěny (podrobněji viz 2.7).
Nabídková data o nájemném bytů z realitních portálů jsou v současné době jediným dostupným datovým zdrojem na úrovni konkrétních bytů, obsahující kromě jiného informace o jejich ploše, stavu, konstrukci domu a vybavenosti bytu. To činí z těchto dat dle názoru zpracovatele nejreprezentativnější odraz situace na trhu s nájemním bydlením v rámci ČR. Zpracovatel si je vědom jak existence rozdílů mezi skutečně realizovaným nájemným a nabídkovými cenami nájemného, tak příčin těchto rozdílů, nicméně jak již bylo řečeno, soubor nabídkových cen je jediným takto uceleným datovým zdrojem s možností okamžitého využití pro potřeby tvorby CMNB.
Odchylka nabídkových a skutečně realizovaných cen je považována za přirozenou vlastnost těchto dvou proměnných. Skutečně realizovaná cena je dána střetem nabídky a poptávky a nabídková cena je pouze indikací toho, za kolik by nabízející svůj byt chtěl či byl ochoten pronajmout. V případě převisu nabídky nad poptávkou dochází k tomu, že skutečně realizovaná cena může být pod úrovní ceny nabídkové a opačně, v případě převisu poptávky nad nabídkou, může být skutečně realizovaná…
