4.2.1
Povinnosti plynoucí z vlastnictví nemovité věci
Mgr. Adriana Kvítková
NahoruPrávní úprava
Bez ohledu na to, zda jde o fyzickou či právnickou osobu, jsou nejpodstatnější povinnosti vlastníka nemovité věci ty, které vymezuje ve vztahu k nájmu bytu (a postavení vlastníka jakožto pronajímatele) zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ), a ve vztahu ke stavbě stavební zákon a jeho prováděcí předpisy.
Občanský zákoník
Nejprve si osvětleme, co je podle platné právní úpravy nemovitou věcí. Platné znění NOZ definuje v ustanovení § 498 nemovité věci jako pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Za nemovité věci dále NOZ označuje také byty a nebytové prostory, tedy jednotky vymezené podle NOZ či zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám, některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen ZOVB).
Další ustanovení občanského zákoníku (§ 505 a násl. NOZ) vymezují, co je součástí věci. Podle platné úpravy je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. Ve vztahu k pozemku pak nový občanský zákoník v ustanovení § 506 odst. 1 NOZ stanoví, že jeho součástí je také prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení, s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Zde se promítá do českého právního řádu znovuzavedená zásada superficies solo cedit, podle které povrch ustupuje pozemku a stavba tak přestává být samostatnou věcí. Do vlastnických vztahů, které existovaly před účinností nového NOZ, se uvedená zásada promítne tak, že pokud má stavba i pozemek téhož vlastníka, stává se stavba automaticky součástí pozemku; není-li vlastník pozemku stejný jako vlastník stavby, stane se stavba součástí pozemku teprve ve chvíli, kdy se vlastnické právo spojí u jediné osoby, tj. vlastník pozemku získá do svého vlastnictví i stavbu nebo vlastník stavby získá pozemek. Za účelem spojení vlastnického práva u jediné osoby pak NOZ zřizuje zákonná předkupní práva pro vlastníka pozemku i vlastníka stavby k té které "chybějící části".
Pokud budeme hovořit o samotné stavbě (např. obytný dům), bude k ní jako její součást náležet vše, co s ní je nedílně spojeno (např. nástavba, přístavba, vestavba, ale i modernizace), a to bez ohledu na to, kdo takovou změnu stavby provedl nebo kdo na ni vynaložil své prostředky. Právě spojení součásti s hlavní věcí (stavbou, resp. pozemkem) vyvolává hmotněprávní důsledky v tom, že vlastník věci hlavní se (i bez své zásluhy) stává vlastníkem toho, co na věci hlavní přibylo. Stavba i ve své změněné podobě zůstává ve výlučném vlastnictví původního vlastníka a ten, kdo byl investorem určitého přírůstku (např. nástavby), může na vlastníkovi pouze požadovat úhradu vynaložených prostředků na zhodnocení jeho předmětu vlastnictví podle zásad o bezdůvodném obohacení.…
